Efnahagsyfirlit - 27.03.2017

Unga fólkið og íbúðakaupin

Staða ungs fólks hefur verið nokkuð í umræðunni seinustu misseri, ekki síst vegna þess hve þröng staða þess er á húsnæðismarkaði. Laun ungs fólks hafa hækkað minna en laun annarra og ungt fólk er líklegra til að vera á leigumarkaði en eldra fólk. Staðan á leigumarkaði er vægast sagt slæm og algengt að leiga sé u.þ.b. 60% af úrborguðum launum einstaklings með miðgildislaun¹. Það gerir ungu fólki nær ómögulegt að safna fyrir útborgun til fyrstu kaupa.

Sökum þess hve fasteignaverð hefur hækkað mikið undanfarið verður ekki aðeins erfiðara fyrir ungt fólk að eiga fyrir útborgun heldur mun greiðslubyrði einnig þyngjast eftir því sem líður á tímann. Mynd 1 sýnir greiðslubyrði 40 ára láns, sem hlutfall af útborguðum launum, fyrir meðalstærð fasteignar í fjölbýli á höfuðborgarsvæðinu². Eftir að fasteign er keypt mun greiðslubyrði breytast lítið og í raun ekkert í 3–5 ár ef tekið er óverðtryggt lán með föstum vöxtum. 

Mynd 1- Hlutfall greiðslu láns af útborguðum launum 25-34 ára. Miðað við 40 ára lán á meðalstærð fjölbýlis á höfuðborgarsvæðinu (um 100 fermetrar)

Myndin sýnir því í raun greiðslubyrði þeirra sem taka lán á hverju tímabili fyrir sig. Hún sýnir að ungt fólk sem keypti sína fyrstu fasteign árið 2012, og tók til þess verðtryggt lán til 40 ára, hafi greitt um 20% af útborguðum tekjum sínum í greiðslu af láninu. Í dag myndi þetta unga fólk að jafnaði greiða 25% af tekjum heimilisins í greiðslu sambærilegs fasteignaláns. Sé hins vegar tekið óverðtryggt fasteignalán hefur staðan gjörbreyst seinustu 6–7 árin. Fljótlega eftir hrun hafi greiðslubyrði óverðtryggðs fasteignaláns fyrir ofangreint heimili verið um 25% en er í dag ríflega 35%.

Skuldir og eignir ungs fólks lágar

Sökum þess hve erfitt er að eignast fyrstu fasteign í dag eru eignir og skuldir ungs fólks sögulega lágar. Mynd 2 sýnir meðaltal eigna og skulda fyrir tvo aldurshópa frá 1997. Búnar eru til vísitölur fyrir aldurshópana tvo og byrja þær í 100 árið 1997. Fyrir aldurshópinn 25–29 ára var meðaleign árið 2015 lægri en árið 1997. Meðalskuldir voru einnig lægri árið 2015 samanborið við 1997.

Mynd 2 - Skuldir og eignir fólks á aldrinum 25-34 ára. Vísitala = 100 árið 1997

Lítið framboð ódýrra eigna
Laun ungs fólks hafa hækkað minna en annarra aldurshópa á síðustu árum. En það er ekki eini vandinn sem unga fólkið stendur frammi fyrir. Vandamálið felst einnig í því að lítið framboð er af ódýrum eignum fyrir einstaklinga sem eru að kaupa í fyrsta sinn. Mynd 3 sýnir fjölda íbúða til sölu í fjölbýli á höfuðborgarsvæðinu sem kosta undir 30 milljónum króna. Seinustu tvo mánuði hefur dregið nokkuð úr framboði. Í lok janúar 2017 voru að jafnaði 60 eignir til sölu. Meðalverð þessara 60 fasteigna er tæpar 26 milljónir og meðalstærð 55 fermetrar.

Mynd 2 - Fjöldi auglýstra eigna á höfuðborgarsvæðinu sem kostar 30 milljónir kr. eða minna

Sé markmiðið að finna eign í stærðarflokknum 80–100 fermetrar fjölgar hins vegar þeim íbúðum sem eru í boði. Um 130 fjölbýli af þeirri stærð voru auglýst til sölu á höfuðborgarsvæðinu í lok janúar. En meðalverð var þá komið í um 45 milljónir króna fyrir 3ja–4ra herbergja íbúð en flestar eignir voru á bilinu 35–50 milljónir króna.

Í ljósi þess hve lítið er byggt af ódýrum íbúðum í dag er ólíklegt að ástandið muni batna á næstu misserum.

Viðar Ingason, hagfræðingur VR.

Greinin birtist fyrst í 1. tbl. VR blaðsins 2017.

_____________________________

1. Miðgildislaun má útskýra þannig að 50% einstaklinga hafa laun hærri en miðgildislaun og 50% hafa laun sem eru lægri en miðgildislaun.

2. Miðað er við heimili með 1,6 föld miðgildislaun. Útgjaldarannsókn Hagstofunnar sýnir að á meðalheimili er 1,6 fullorðinn einstaklingur.